בס''ד
 
עברית | English                              
חבר קיים התחבר | חבר חדש הרשם
דף הבית | אודותינו | החשבון שלי | תקנון | הפוך לדף הבית | צור קשר | פרסמו אצלנו
נדל'ן

מגרשי נדלן במחיר מוזל

אודי חמודי הינו מנכ"ל ובעל מניות המחזיק כ- 50% ממניות חברת הקבלנות "חמודים קבלנים בע"מ" שעיסוקה בנייה על מקרקעין ושיווקה (להלן: "חברת החמודים"). מאת דוד דגן  
במהלך שנת 2000 רוכשת חברת החמודים קרקע חקלאית במושב חמודיה בשטח של 160 דונם במטרה להפשיר את הקרקע לבנייה למגורים ולהקים עליה פרוייקט מיוחד לזוגות צעירים שייקרא "פרוייקט החמודים". על פי תוכנית הפרוייקט, מחולקים המקרקעין ל- 270 מגרשים שעליהם ייבנו 270 יחידות מגורים (קוטג'ים). על פי התוכנית, מקבל אודי חמודי ששה-עשר מגרשים (להלן: "המגרשים הפרטיים") מתוך ה- 270 מגרשים במחיר מוזל המסתכם בסך של 400,000 שקלים. לשם כך פודה אודי חמודי את כל חסכונותיו וכן לווה כספים מהשוק האפור.
במהלך השנים 2001-2004 - עוד בטרם הסתיימו הליכי הפשרת הקרקע לבנייה למגורים (הליכים הצפויים להסתיים בשנת 2005) - מבצע אודי חמודי ארבע עסקאות ביחס לארבעה מתוך ששה-עשר המגרשים הפרטיים שקיבל, שבהן העביר את הבעלות במגרשים לארבעת ילדיו אשר עוסקים בתחום הנהלת חשבונות וגם יחסי ציבור בתמורה מלאה וברווח כולל של 1,000,000 שקלים. בנוסף, אודי חמודי מוכר שני מגרשים נוספים בשוק החופשי תמורת מחיר זהה וברווח כולל של 500,000 שקלים. יתר המגרשים הפרטיים נשארו בבעלותו לעת עתה.
מנהל מיסוי מקרקעין טוען כי העסקאות במגרשים הפרטיים הינן עסקאות הוניות ולפיכך חייבות במס שבח בהתאם לחוק מיסי מקרקעין; ומנגד, פקיד השומה טוען כי העסקאות במגרשים הפרטיים הינן עסקאות פירותיות החייבות במס הכנסה על פי סעיף 2 לפקודת מס הכנסה.
דון/ני בטענות הצדדים - האם העסקאות הינן הכנסות הוניות או פירותיות? מהו מקור ההכנסה?


פתרון
עיקר ההכרעה בין טענות הצדדים נעוצה בתשובה לשאלה האם ישנו חותם של עסקיות בעסקאות "המגרשים הפרטיים"(ויתקון, בן ציון)? במידה ויקבע כי אלו עסקאות בעלות אופי מסחרי העונות על הגדרת ס'2(1) לפנינו הכנסה פירותית. במידה ויקבע כי אלו עסקאות פרטיות נטולות אופי מסחרי לפנינו הכנסה הונית.
 
הפסיקה(ובדגש פ"ד אלמור) מפרטת את המבחנים לפעולות בנכס בעלות אופי עסקי: פעילות מאורגנת(ואקטיבית), שיטתית, נמשכת, מתוכננת, בעלת מנגנון, קביעות, מומחיות, מחזוריות(גם בפוטנציה), תדירות ומשך ההחזקה בנכס, היקף כספי, טיב הנכס ואופיו(סגולותיו להיות נשוא לעסקה מסחרית), צורת המימון(והסיכון) ומבחן הגג - נסיבותיו המיוחדות של המקרה. פקיד השומה(להלן:"הפקיד") יטען כי ישנם נכסי הון בדגש על אופיו וטיבו של נכס מקרקעין המשמש לבית ספר לימודי אנגלית שהתדירות בהעברתם היא עצמה מצביעה בהעדר הסבר סביר אחר על ניהול עסק בהם וכחיזוק לכך יטען כי במגרשים לא נעשה שימוש אישי.
 
 אופיו וטיבו של הנכס אינו מבחן עצמאי אולם במהותו מבחן חשוב אשר לאורו יישקלו מבחני העסק האחרים. מנגד יטען מנהל מיסוי המקרקעין(להלן:"המנהל") כי מדובר בעסקאות אקראי ללא אופי מסחרי(מכר לבניו) והתדירות מתפרסת על 4 שנים ועל כן אין לראות בכך תקופה קצרה(מזרחי). לגבי היקף העסקה יטען המנהל כי מדובר במספר עסקאות בודדות בהיקף מצומצם אך מנגד יטען הפקיד כי כאשר בוחנים את מכלול העסקאות מתבקשת המסקנה כי אובייקטיבית מדובר בעסקאות רחבות היקף(רווח כלכלי וכמות), אשר להן פוטנציאל הישנות ויטען כי יש לראות במגרשיו מלאי עסקי(ס'85, ס'88(2) "למעט מלאי עסקי") בדומה למגרשי חברתו. בנוסף לעסקאות שבוצעו קיומו של פוטנציאל לעסקאות נוספות הוא הקובע ולא מימושו ואף אם יסווג כמקור מעסק אקראי(במידה ויקבע כי לא עומד במבחן ארגון הפעילות בפ"ד אלמור) יש לראות בו כבעל אופי מסחרי(ס'2(1) סיפא).
 
הפקיד יטען כי צורת המימון בדרך של הלוואה מצטרפת ליתר השיקולים המחייבים את המסקנה שהעסקאות אינן בעלות אופי הוני(מזרחי ופ"ד הראל-מבחן הסיכון), מנגד יטען כי הנישום לא לקח על עצמו סיכון המאפיין עסקה מסחרית אלא מדובר בסיכון נמוך למטרת השקעה. הפקיד יטען כי המגרשים הועברו לאודי כחלק מתוכנית הפרויקט, כלומר לפנינו פעילות מאורגנת ושיטתית הכוללת שליטה ופיקוח - אודי הינו בעל מניות מהותי ומנכ"ל החברה, ואף עסקינן במגרשים בהליכי הפשרה העונים על מבחן "הבשלת" הנכס(הראל) ומובן מכך שעולה פן חזק של אקטיביות הנפרסת לאורך תקופה ארוכה ופעילותו "הפרטית" נעשית בד בבד עם פעילותו העסקית המובהקת בשאר המגרשים ועל כן יש לייחס חשיבות למהות ולא לצורת העסקאות המהוות מעטה לעסקאות מכר עסקיות גם במגרשיו הפרטיים(ברנשטיין) ויש לראות את התמונה בשלמותה בכדי להגיע למסקנה הרצויה התואמת את המתציאות. בנוסף אודי בקיא בעסקי המקרקעין ומשכיל להעריך את סיכויי השקעתו דבר המצביע בצורה חזקה על אופיו העסקי של הריווח, מנגד יטען כי אין לראות בכל עסקה טובה בה רוכש אדם נכס בזול ומוכרו ביוקר תוך ניצול המידע שיש בידיו הופכת בשל כך לעסקה מסחרית (הראל). ממבחן הגג הינו המבחנים המפורטים לעיל כפועל נגזר מנסיבותיו המיוחדות של המקרה וראיית המכלול בשלמותו. לטעמי התוצאה המתבקשת ממבחן הגג מכוונת למהות של עסק היות ולפנינו פעילות מאורגנת הכוללת שליטה ופיקוח בתחום עיסוקו כפונקציה של טיב הנכסים הנמכרים, היקף העסקאות, העסקאות בפוטנציה, מקור מימון והסיכון , משך ההחזקה ותדירותן מכאן עולה כי יש לסווג הכנסה זו כהכנסה פירותית במסגרת עסק של סחר במקרקעין כהגדרת עסק בס'1 ומקור הכנסה מעסק כאמור בס'2(1). כלומר לפנינו ריווח פירותי בסך 1,500,000 ש"ח .

 
תגובה לכתבה   |   שלח לחבר
 
לכתבה זו התפרסמו 0 תגובות
 
  תגובות  
 




 
 
 
 

ראשי | אודותינו | החשבון שלי | תקנון | צור קשר|פרסמו אצלנו|כתבו לנו


חנות וירטואלית | בניית אתרים
סיקום - חנות וירטואלית
© 2020, לוס אנג'לס ישראל . כל הזכויות שמורות